Yerel saatle Çarşamba günü, ABD Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA) Başkanı Pulte sosyal medyada şu ifadeleri paylaştı: “Derinlemesine araştırmaların ardından ve Başkan Trump’ın Amerika’yı ‘kripto para cenneti’ haline getirme vizyonunu izleyerek, bugün Fannie Mae ve Freddie Mac’e kripto parayı ipotek başvurularında kabul edilebilir bir varlık olarak listelemeleri talimatını verdim.” Bu talimat, ABD hükümetinin, ipotek başvurusundaki varlık değerlendirme standartları üzerinde şirketleri desteklemede önemli bir değişim yaşayabileceğini işaret ediyor ve ayrıca Trump yönetiminin Amerika’da kripto paranın yaygınlaşmasını teşvik etme hedefiyle de örtüşüyor.
Sonunda, kripto varlıkların rüzgarı Amerika emlak sektörüne ulaştı.
1. Neden kripto paraları ipotekli kredi başvurusu için tanımlayıcı varlık olarak listelemek gerekiyor?
Ana nedeni, Amerika'nın gayrimenkul pazarının durgun olmasıdır. Son 50 yıldır, Amerika'daki konut sahipliği oranı nispeten sabit kalmış, nüfusun yaklaşık %62'sinin konut sahibi olduğu görülmüştür. Ancak, son yıllarda yeni konut başvurularında keskin bir düşüş yaşanmıştır. 2022'nin başında mortgage faiz oranları pandeminin dip seviyesinden yükselmeye başladığından beri, Amerika'nın konut piyasası sürekli olarak duraklama dönemindedir. Geçen yıl konut satışları neredeyse 30 yılın en düşük seviyesine düştü ve satışlar ikinci yıl üst üste durgunlukta kaldı. Bu yıl itibarıyla yüksek faiz oranları ve konut fiyatlarının baskısı altında hala bir gelişme görülmemektedir. Redfin verilerine göre, Nisan itibarıyla Amerika genelinde konut satıcılarının sayısı alıcılardan neredeyse %34 daha fazladır.
Ayrıca, ipotek kredisi verilme miktarı (yani, kredi veren ile borçlu arasındaki ipotek kredisi oluşturma süreci) 2024 ortasında tarihsel düşük seviyelere yakın bir seviyeye düşmüş ve 2025'in ilk çeyreğinde neredeyse hiç iyileşme göstermemiştir. Verilen miktardaki düşüş, özellikle yeniden finansman miktarındaki düşüş, iki ana faktöre atfedilmektedir: Konut arz sorunu ve borçlanma maliyetleri.
2012 yılından 2026 yılının üçüncü çeyreğine kadar olan ipotek verilmesi durumu tahmini. Kaynak: Statista
Öncelikle, konut arzı talebi karşılamak için yetersiz kalmaktadır. Konut inşaatı geride kalmış, daha fazla konut yatırımcılar tarafından satın alınmakta, potansiyel alıcılar tarafından değil ve yaşlı ev sahipleri hâlâ evde kalmayı tercih etmekte, huzurevine taşınmak yerine.
Kredi maliyetleri de giderek artıyor, birçok kişi kredi verme miktarındaki düşüşü, enflasyonu kontrol altına almak için Federal Rezerv'in faiz oranlarını artırmasına bağlıyor. Ancak, subprime mortgage krizi sonrası kalıntılar nedeniyle, bankaların kredi inceleme süreçlerindeki katılık da göz ardı edilemez. Örneğin: peşinat %20'den az olamaz, kredi puanı 700'ün üstünde olmalı, sabit bir gelir kaynağına dair kanıt sunulması gerekmektedir. Birçok konut işlemi, alıcının krediyi alamaması nedeniyle iptal edilmiştir.
Bu olumsuz faktörlerle karşılaşan Amerikan hükümeti, ev sahiplerinin kredi almasını kolaylaştıracak yollar arıyor ve umudunu nihayetinde kripto para birimlerine bağladı.
İki, Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA) talimat içeriğine genel bakış
Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA) Başkanı Pulte, yerel saatle Çarşamba günü kripto parayı ipotek başvurusu için tanınan varlıklar listesine dahil eden bu talimatı imzaladı. Bu, kripto paranın Amerika Birleşik Devletleri konut kredisi ana sistemine ilk kez dahil edilmesini simgeliyor. İşte talimatın aslı:
Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA)
Hakkında: Talimat yayımlama, kripto paraları risk değerlendirmesinde bir varlık olarak görme (Fannie Mae ve Freddie Mac)
Karar Numarası: 2025-360
Talimat yayınla, kriptoparayı Fannie Mae ve Freddie Mac'e verilen tek aile konut kredilerinin bir varlığı olarak gör
Fannie Mae ve Freddie Mac (kısaca "şirketler"), sürdürülebilir uzun vadeli konut sahipliğini sağlamak amacıyla konut ipoteği ikincil pazarına istikrar ve likidite sağlamak için ihtiyatlı standartlar aracılığıyla önemli bir rol oynamaktadır.
Kripto para birimlerinin yeni bir varlık sınıfı olması nedeniyle, hisse senedi ve tahvil piyasalarının ötesinde zenginlik biriktirme fırsatları sunabileceği düşünülmektedir.
Kredi düzenlemesi öncesinde kripto paraların dolara dönüştürülmediği durumlarda, kripto paralar genellikle "şirketlere" sunulan ipotek kredisi risk değerlendirmesi sürecinde dikkate alınmamaktadır.
Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA), kurumsal düzeyde tek aileli konut ipoteği risk değerlendirmelerinde ek borçlu varlıklarının dikkate alınmasının, kurumsal düzeydeki kuruluşların kullanılabilir tüm varlık bilgilerini değerlendirmelerine olanak tanıyabileceğini ve iyi niyetli borçluların sürdürülebilir konut sahipliğini sağlamalarına yardımcı olabileceğini belirlemiştir. Bu nedenle, Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Ajansı, bir vekil olarak, her kurumsal düzeydeki kuruluşa, kripto paraları kendi tek aileli konut ipoteği risk değerlendirmelerinde rezerv varlık olarak dikkate almaları için bir teklif hazırlamaları talimatını vermiştir, bu süreçte kripto paraların ABD doları'na dönüştürülmesi gerekmeden. Her kurumsal düzeydeki kuruluş, yalnızca Amerika Birleşik Devletleri'nde düzenlenen merkezi borsalarda kanıtlanabilir ve saklanabilir olan ve tüm geçerli yasalara uygun kripto para varlıklarını dikkate almalıdır. Ayrıca, her kurumsal düzeydeki kuruluş, kendi değerlendirmelerine göre ek risk azaltma önlemlerini de göz önünde bulundurmalı, piyasa dalgalanmasına göre ayarlamalar yapmalı ve rezervdeki kripto paraların oranı için yeterli risk ayarlaması sağlamalıdır. Herhangi bir değişikliğin uygulanmasından önce, her kurumsal düzeydeki kuruluş, önerilerini sunmalı ve yönetim kurulunun onayını almalı, ardından Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) için incelemeye sunmalıdır.
Bu emir hemen yürürlüğe girecek ve makul ölçüde mümkün olan en kısa sürede uygulanacaktır.
William J. Pálte Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Dairesi Başkanı
Üçüncü Olarak, kripto paraların ipotek kredisi başvurusu için tanımlanan varlıklar olarak listelenmesinin ne anlamı var?
1. Gayrimenkul piyasasının mevcut durumunu iyileştirmek
Yukarıda belirtildiği gibi, ABD emlak piyasası duraklama dönemindedir, bu politika emlak piyasası talebini artırabilir. Daha fazla kripto varlık sahibi alıcılar arasında yer alırsa, bu piyasa talebini artırabilir ve emlak piyasasındaki duraklama durumunu hafifletebilir, emlak piyasasının gelişimini istikrara kavuşturma ve teşvik etme konusunda olumlu bir rol oynayabilir.
2. Kripto para kredi kuruluşlarına iyi haber
Federal Konut Finansmanı Dairesi (FHFA), kripto para birimlerini resmi olarak tanıyarak daha fazla borçlu için önemli federal kredi projelerini açabilir. 2024 yılında, sadece Federal Konut İdaresi 76 binden fazla tek aileli konut ipoteği dağıttı ve toplam miktar 230 milyar dolara ulaştı.
Amerika Birleşik Devletleri Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC) tarafından yayımlanan "Çalışan Muhasebe Bülteni No. 121" (Staff Accounting Bulletin No. 121) bankacılık kuralına göre, çoğu banka 23 Ocak 2025 tarihine kadar kripto para destekli kredi veya ipotek sunamayacak. Bu kural, finansal kuruluşların bilanço üzerinde kripto parayı varlık yerine borç olarak kaydetmelerini gerektiriyor.
Ancak, Federal Konut İdaresi (FHA), Askeri İşler Departmanı (VA) ve Tarım Bakanlığı (USDA) gibi federal programlar aracılığıyla alınan kredilerin, borçluların kripto paralarını teminat olarak kullanmalarına izin verilmemektedir. Aslında, bazı federal krediler, kripto paraların satışından elde edilen dolarların peşinat olarak kullanılmasına bile izin vermeyebilir.
Bitcoin teminatlı krediler ve tahviller şirketinin kurucusu CJ Konstantinos, Bitcoin'in Fannie Mae ve Freddie Mac'i düzenleyerek, Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) tarafından düzenlenen ipotek destekli menkul kıymetler pazarındaki riskleri daha da azaltmaya yardımcı olabileceğini belirtti.
3. Kripto varlıkların geleneksel finansal sistemle entegrasyonunu teşvik etmek
FHFA'nın talimatı, kripto paranın geleneksel finans alanında büyük bir atılım olduğunu gösteriyor, dijital varlıkların ABD konut kredisi ana sistemine dahil edildiği anlamına geliyor. Kripto para ve fiat para, halkın yaşamında önemli bir rol oynamaktadır. Bu da halkın kripto varlıkları anlamasını artıracak ve günlük yaşamda yaygınlaşmasını hızlandıracaktır.
Dört, sektördeki uzmanlar ne düşünüyor?
Bitcoin destekçileri, Pulte'nin açık tutumunu övgüyle karşıladı; bazıları, dijital varlıkların, kredi verenlerin beğendiği şeffaf kağıt kayıtları gibi özellikleri zaten içerdiğini belirtti.
Redfin'in baş ekonomisti Darryl Fairweather: "Bu, kripto para savunucuları için büyük bir zafer; dijital varlıkların diğer varlıklarla eşit muamele görmesini sağladı." Şu anda borsa yatırımları yeterli rezerv varlıklar olarak listeleniyor, ancak kredi verenler genellikle yüksek volatiliteye sahip hisse senetleri veya kripto paralar için indirimli değerlendirme yapıyor. "Sadece volatiliteye göre değerlemeyi makul bir şekilde ayarlamak şartıyla, kripto varlıkların rezervlere dahil edilmesi tamamen mümkündür."
Realtor.com baş ekonomisti Danielle Hale: “Eğer iki dev kripto parayı teminat olarak kabul ederse, bankaların mevcut kuralları değiştirmesini güçlü bir şekilde teşvik eder. Daha önce kripto varlıklarını satmak zorunda kalan kişiler - belki de bu, ev satın almaktan vazgeçmelerinin ana nedeni - artık doğrudan kredi alma hakkı elde edebilirler, bu da nitelikli alıcı havuzunu aslında genişletir.”
Bitcoin madenciliği hizmeti Blockware'in analisti Mitchell Askew, bu varlığın likiditesi ve şeffaf yönetimi (yani kamu blok zinciri) onu konut kredileri için "mükemmel bir teminat" haline getiriyor.
Bazı sektör uzmanları bu konuda endişelerini dile getirdi.
Bitcoin ipotek kredisi veren şirket Strike, şu anda mevcut olan kripto para kredilerinin bazı riskler taşıdığını belirtiyor. Volatilite ana bir faktördür. Eğer BTC fiyatı büyük ölçüde düşerse, kredi değer oranı yükselebilir, "bu ek teminat veya tasfiye gerektirebilir - uygun olmayan bir zamanda zorla satılmaya neden olabilir."
Bir yorumcu, kredi kurumlarının da risklerle karşı karşıya olduğunu düşünüyor: "Bu alandaki risk modelleri tam anlamıyla çılgın. Geleneksel ipotek, borçlunun gelirinin ve varlıklarının nispeten istikrarlı olduğu varsayımına dayanır. Şimdi, net varlıklarının bir hafta içinde %50 değişebileceği borçlularla karşı karşıyasınız. Teminatlarınız arasında Bitcoin'den rastgele DeFi token'larına kadar çeşitli varlıklar bulunduğunda, portföyü nasıl stres testine tabi tutarsınız?
The content is for reference only, not a solicitation or offer. No investment, tax, or legal advice provided. See Disclaimer for more risks disclosure.
Şifreleme varlıklarının rüzgârı Amerika gayrimenkul sektörüne ulaştı.
Deng Tong, Altın Finans
Yerel saatle Çarşamba günü, ABD Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA) Başkanı Pulte sosyal medyada şu ifadeleri paylaştı: “Derinlemesine araştırmaların ardından ve Başkan Trump’ın Amerika’yı ‘kripto para cenneti’ haline getirme vizyonunu izleyerek, bugün Fannie Mae ve Freddie Mac’e kripto parayı ipotek başvurularında kabul edilebilir bir varlık olarak listelemeleri talimatını verdim.” Bu talimat, ABD hükümetinin, ipotek başvurusundaki varlık değerlendirme standartları üzerinde şirketleri desteklemede önemli bir değişim yaşayabileceğini işaret ediyor ve ayrıca Trump yönetiminin Amerika’da kripto paranın yaygınlaşmasını teşvik etme hedefiyle de örtüşüyor.
Sonunda, kripto varlıkların rüzgarı Amerika emlak sektörüne ulaştı.
1. Neden kripto paraları ipotekli kredi başvurusu için tanımlayıcı varlık olarak listelemek gerekiyor?
Ana nedeni, Amerika'nın gayrimenkul pazarının durgun olmasıdır. Son 50 yıldır, Amerika'daki konut sahipliği oranı nispeten sabit kalmış, nüfusun yaklaşık %62'sinin konut sahibi olduğu görülmüştür. Ancak, son yıllarda yeni konut başvurularında keskin bir düşüş yaşanmıştır. 2022'nin başında mortgage faiz oranları pandeminin dip seviyesinden yükselmeye başladığından beri, Amerika'nın konut piyasası sürekli olarak duraklama dönemindedir. Geçen yıl konut satışları neredeyse 30 yılın en düşük seviyesine düştü ve satışlar ikinci yıl üst üste durgunlukta kaldı. Bu yıl itibarıyla yüksek faiz oranları ve konut fiyatlarının baskısı altında hala bir gelişme görülmemektedir. Redfin verilerine göre, Nisan itibarıyla Amerika genelinde konut satıcılarının sayısı alıcılardan neredeyse %34 daha fazladır.
Ayrıca, ipotek kredisi verilme miktarı (yani, kredi veren ile borçlu arasındaki ipotek kredisi oluşturma süreci) 2024 ortasında tarihsel düşük seviyelere yakın bir seviyeye düşmüş ve 2025'in ilk çeyreğinde neredeyse hiç iyileşme göstermemiştir. Verilen miktardaki düşüş, özellikle yeniden finansman miktarındaki düşüş, iki ana faktöre atfedilmektedir: Konut arz sorunu ve borçlanma maliyetleri.
2012 yılından 2026 yılının üçüncü çeyreğine kadar olan ipotek verilmesi durumu tahmini. Kaynak: Statista
Öncelikle, konut arzı talebi karşılamak için yetersiz kalmaktadır. Konut inşaatı geride kalmış, daha fazla konut yatırımcılar tarafından satın alınmakta, potansiyel alıcılar tarafından değil ve yaşlı ev sahipleri hâlâ evde kalmayı tercih etmekte, huzurevine taşınmak yerine.
Kredi maliyetleri de giderek artıyor, birçok kişi kredi verme miktarındaki düşüşü, enflasyonu kontrol altına almak için Federal Rezerv'in faiz oranlarını artırmasına bağlıyor. Ancak, subprime mortgage krizi sonrası kalıntılar nedeniyle, bankaların kredi inceleme süreçlerindeki katılık da göz ardı edilemez. Örneğin: peşinat %20'den az olamaz, kredi puanı 700'ün üstünde olmalı, sabit bir gelir kaynağına dair kanıt sunulması gerekmektedir. Birçok konut işlemi, alıcının krediyi alamaması nedeniyle iptal edilmiştir.
Bu olumsuz faktörlerle karşılaşan Amerikan hükümeti, ev sahiplerinin kredi almasını kolaylaştıracak yollar arıyor ve umudunu nihayetinde kripto para birimlerine bağladı.
İki, Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA) talimat içeriğine genel bakış
Amerika Birleşik Devletleri Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA) Başkanı Pulte, yerel saatle Çarşamba günü kripto parayı ipotek başvurusu için tanınan varlıklar listesine dahil eden bu talimatı imzaladı. Bu, kripto paranın Amerika Birleşik Devletleri konut kredisi ana sistemine ilk kez dahil edilmesini simgeliyor. İşte talimatın aslı:
Üçüncü Olarak, kripto paraların ipotek kredisi başvurusu için tanımlanan varlıklar olarak listelenmesinin ne anlamı var?
1. Gayrimenkul piyasasının mevcut durumunu iyileştirmek
Yukarıda belirtildiği gibi, ABD emlak piyasası duraklama dönemindedir, bu politika emlak piyasası talebini artırabilir. Daha fazla kripto varlık sahibi alıcılar arasında yer alırsa, bu piyasa talebini artırabilir ve emlak piyasasındaki duraklama durumunu hafifletebilir, emlak piyasasının gelişimini istikrara kavuşturma ve teşvik etme konusunda olumlu bir rol oynayabilir.
2. Kripto para kredi kuruluşlarına iyi haber
Federal Konut Finansmanı Dairesi (FHFA), kripto para birimlerini resmi olarak tanıyarak daha fazla borçlu için önemli federal kredi projelerini açabilir. 2024 yılında, sadece Federal Konut İdaresi 76 binden fazla tek aileli konut ipoteği dağıttı ve toplam miktar 230 milyar dolara ulaştı.
Amerika Birleşik Devletleri Menkul Kıymetler ve Borsa Komisyonu (SEC) tarafından yayımlanan "Çalışan Muhasebe Bülteni No. 121" (Staff Accounting Bulletin No. 121) bankacılık kuralına göre, çoğu banka 23 Ocak 2025 tarihine kadar kripto para destekli kredi veya ipotek sunamayacak. Bu kural, finansal kuruluşların bilanço üzerinde kripto parayı varlık yerine borç olarak kaydetmelerini gerektiriyor.
Ancak, Federal Konut İdaresi (FHA), Askeri İşler Departmanı (VA) ve Tarım Bakanlığı (USDA) gibi federal programlar aracılığıyla alınan kredilerin, borçluların kripto paralarını teminat olarak kullanmalarına izin verilmemektedir. Aslında, bazı federal krediler, kripto paraların satışından elde edilen dolarların peşinat olarak kullanılmasına bile izin vermeyebilir.
Bitcoin teminatlı krediler ve tahviller şirketinin kurucusu CJ Konstantinos, Bitcoin'in Fannie Mae ve Freddie Mac'i düzenleyerek, Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) tarafından düzenlenen ipotek destekli menkul kıymetler pazarındaki riskleri daha da azaltmaya yardımcı olabileceğini belirtti.
3. Kripto varlıkların geleneksel finansal sistemle entegrasyonunu teşvik etmek
FHFA'nın talimatı, kripto paranın geleneksel finans alanında büyük bir atılım olduğunu gösteriyor, dijital varlıkların ABD konut kredisi ana sistemine dahil edildiği anlamına geliyor. Kripto para ve fiat para, halkın yaşamında önemli bir rol oynamaktadır. Bu da halkın kripto varlıkları anlamasını artıracak ve günlük yaşamda yaygınlaşmasını hızlandıracaktır.
Dört, sektördeki uzmanlar ne düşünüyor?
Bitcoin destekçileri, Pulte'nin açık tutumunu övgüyle karşıladı; bazıları, dijital varlıkların, kredi verenlerin beğendiği şeffaf kağıt kayıtları gibi özellikleri zaten içerdiğini belirtti.
Bazı sektör uzmanları bu konuda endişelerini dile getirdi.